Aansprakelijkheid voor de sigarettenrook

Een huurappartement boven een café. In het café wordt gerookt. De huurder heeft daar last van. De sigarettenrook dringt de woning binnen. Is de verhuurder aansprakelijk? Ja, meestal wel.

Hoofdregel

Maar let op, er is een uitzondering. HOOFDREGEL: een verhuurder moet zorgen voor voldoende ‘woongenot’. Bijvoorbeeld daklekkage. Dat moet hij oplossen. Ook burenoverlast, zo erg dat niemand naast hen wil wonen, kan het woongenot verstoren. De verhuurder moet dan optreden tegen de buren.

“Een verhuurder moet zorgen voor voldoende woongenot.”

Uitzondering

Dat alles staat (jn geheimtaal) in art. 7:204 lid 2 BW. Sigarettenrook kan ook zo’n verstoring zijn. Er is een UITZONDERING. Namelijk als het verminderde woongenot wordt veroorzaakt door ‘derden’ (art. 7:204 lid 3). Bijvoorbeeld een woning nabij Schiphol: de verhuurder is niet aansprakelijk voor geluidsoverlast. Of een appartement boven een supermarkt: de verhuurder is niet aansprakelijk voor overlast door laden en lossen ‘s-ochtends heel vroeg. In deze zaak stelt de verhuurder dat de rookoverlast wordt veroorzaakt door ‘derden’. Nee, zegt de rechter, dat klopt niet. De verhuurder is weliswaar geen eigenaar van het pand, maar hij is wél uitbater van het café. Dat is zíjn bedrijf. De uitzondering geldt hier niet. De rechter benoemt nu een deskundige. Komt de rooklucht echt uit het café of niet?

Volledige uitspraak lezen? Kijk op www.rechtspraak.nl. Uitspraaknummer ECLI:NL:GHARL:2019:7105

Meer interesse in actuele jurisprudentie?

Kijk dan eens bij de cursus huurrecht verdieping en actualiteit of start met de basiscursus huurrecht

Anky Kloosterman

Ik beschouw het als mijn missie om de wet te vertalen naar de verhuurpraktijk en daarbij juridische teksten begrijpelijk te maken voor iedereen. Ik ga voor kwaliteit en draai geen standaard verhaal af. Ik sluit aan bij jouw ervaring en vragen. Aan het eind van zo’n cursusdag blijkt het huurrecht (anders dan verwacht) toch niet saai te zijn.